Czym są immisje? Jaką rolę pełnią w sporach sąsiedzkich?

02 mar Czym są immisje? Jaką rolę pełnią w sporach sąsiedzkich?

Przez pojęcie „immisji” należy rozumieć taką działalność człowieka, która jest uciążliwa dla właścicieli sąsiednich nieruchomości. Immisje, zwane również zakłóceniami, oznaczają skutki korzystania z nieruchomości polegające na oddziaływaniach na okoliczne budynki. Z oczywistych względów, zakłócenia zwane immisjami niosą ze sobą negatywne konsekwencje dla osób trzecich, będących zarazem najczęściej poszkodowanymi w wynikłym z uwagi ich uwalniania (imitowania) sporze. Przez pojęcie immisji rozumie się taką działalność człowieka, która skutkuje wprowadzeniem do powietrza, wody, gleby lub ziemi substancji fizykalnych czy energii. Immisje mogą przybierać postać: stałą, ciekłą, gazową, zapachową, dźwiękową, wibracji, wilgoci, pary, pola, fal elektromagnetycznych, czy nawet postać niematerialną.

Czym są immisje?

 Immisje, które są najczęściej czynem niedozwolonym (na gruncie prawa cywilnego zwanym deliktem) generuje człowiek, są bezprawnym ingerowaniem w prawo własności i swobodę spokojnego, nieskrępowanego korzystania z tego prawa. Substancje wprowadzane do powietrza, wytworzony hałas, zanieczyszczanie gruntów sąsiada – to przykłady immisji godzących w zasady współżycia społecznego w momencie, gdy ich poziom przekracza pewną przeciętną miarę powszechnie przyjętą przez ogół społeczeństwa. Spory sąsiedzkie należy rozwiązywać już na początkowym etapie, gdyż w dłuższej perspektywie czasu stają się one uciążliwe i szkodliwe z uwagi na coraz to większą i stale rosnącą frustrację ludzi dotkniętych działaniem uporczywych immisji.

W stosunkach sąsiedzkich, może dojść do przekroczenia przez właściciela nieruchomości sąsiedniej pewnych granic dopuszczalnych immisji pośrednich, a więc naruszenia nakazu powstrzymania się od działań, które mogą zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Granice te wynikają ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Niekiedy zdarza się, że uciążliwy sąsiad notorycznie zakłóca ciszę nocną organizując głośne imprezy, które generują zbędny hałas. Jeszcze innym powodem sporów sąsiedzkich może być np. posadzenie przy granicy nieruchomości drzew zakłócających normalne nasłonecznienie działki drugiego z sąsiadów. 

Co ważne, pojęcie nieruchomości sąsiedniej nie powinno być rozumiane jako bezpośrednie sąsiedztwo. Zasięg oddziaływań może wykraczać poza krąg nieruchomości bezpośrednio graniczących (tzn. sąsiadujących) i dlatego art. 144 k.c.  posługuje się szerszym pojęciem nieruchomości sąsiednich. Wystarczy, że nieruchomości znajdują się na tyle blisko siebie, że powstaje wzajemne oddziaływanie.

Immisje w Kodeksie cywilnym

Art. 144 Kodeksu cywilnego określa granice dopuszczalności immisji – „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”¹.

Źródła immisji

Źródłem immisji jest zachowanie podejmowane przez właściciela w całości na terenie własnej nieruchomości. Cecha ta odróżnia immisję od wtargnięcia na cudzą nieruchomość, które polega na bezprawnym wkroczeniu na cudzą nieruchomość oraz podejmowaniu na nich pewnych działań.

Pojęcie immisji bezpośrednich oraz immisji pośrednich

Immisje, z uwagi na sposób oddziaływania na nieruchomość sąsiednią, dzieli się na pośrednie i bezpośrednie. Za immisje bezpośrednie uważa się bezpośrednie i celowe oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, np. za pomocą określonych urządzeń, przewodów czy nawet z wykorzystaniem sił natury². 

Zgodnie z orzecznictwem sądów cywilnych immisją pośrednią jest oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia na nią, lecz poprzez wpływanie na nią z własnej nieruchomości materialnymi i niematerialnymi czynnikami, takimi jak hałas, zapachy, płyny, fale radiowe itp., ale także poprzez zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, naruszanie estetyki, a także uciążliwe zachowanie określonych ludzi (np. turystów, kontrahentów) i szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli sąsiedniej nieruchomości³.

Granice dopuszczalności immisji

Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Granice immisji może bowiem wyznaczać cel, któremu dane nieruchomości służą, np. działalność rolnicza, przemysłowa, charakter mieszkalny, religijny itp. Oceniając przeciętną miarę immisji, należy uwzględnić zwłaszcza: częstotliwość trwania zakłóceń, ich intensywność i skutki oraz pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje (np. taką działalnością pozytywną jest pszczelarstwo)⁴.

Pozew o immisje

W sprawach o immisje możliwe jest wniesienie pozwu cywilnego, potocznie nazywanego „pozwem o immisje”, bardziej fachowo powództwo takie nazywa się w języku prawniczym roszczeniem windykacyjnym lub roszczeniem negatoryjnym. Przy sporządzaniu pisma należy wziąć pod uwagę przede wszystkim rodzaj naruszonego dobra prawnego, wielkość zniszczeń, wyraźnie wskazać rodzaj immisji, które przyczyniły się do zakłóceń i mają charakter najczęściej trwały czy cykliczny (tak może to być generowanie hałasu lub imitowanie substancji fizykalnych do powietrza, gruntów, itp.). Pozew o immisje można wnieść osobiście lub z pomocą profesjonalnego pełnomocnika – adwokata/radcy prawnego. Do ochrony własności odnoszą się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące ochrony własności – szczególnie zastosowanie będzie miał tutaj art. 222 § 2 k.c., wedle którego „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.⁵”.

Przypisy

1. Artykuł 144 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.);
2. M. Sługocka, Egzekucja właściwego poziomu hałasu, rozdział 4., LEX/el. 2019;
3. Wyrok SN z 2.06.2016 r., I CSK 533/15, LEX nr 2076681;
4. A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, LEX/el. 2025, art. 144;
5. Artykuł 222 § 2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).